El derecho a la vivienda, consagrado como derecho humano en la Declaración Universal de Derechos Humanos de 1948 y como uno de los derechos fundamentales en la Constitución Federal brasileña de 1988, representa un elemento esencial para la calidad de vida y la dignidad humana. En el contexto jurídico brasileño, este derecho está respaldado por varios instrumentos normativos y la correlación con el derecho real a la “laje” surge como expresión concreta de este compromiso de garantizar una vivienda digna.
El derecho a la vivienda está reconocido internacionalmente como un derecho humano, presente en instrumentos internacionales como la Declaración Universal de Derechos Humanos y el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales – PIDESC. En Brasil, la Constitución Federal de 1988 establece, en su artículo 6, que el derecho a la vivienda es uno de los derechos sociales, atribuyendo al Estado la responsabilidad de promover políticas que permitan su ejercicio efectivo.
El derecho a la vivienda se entiende como un derecho esencial para el desarrollo de todas las personas, siendo el derecho a la vivienda parte de un estándar de derechos entendido como esencial para tener una vida digna. Así, la vivienda es considerada más allá de “un techo y cuatro paredes”, debe abarcar la conexión con un hogar y una comunidad (USP, 2024).
En este sentido, es importante resaltar que el derecho a la vivienda forma parte de los Objetivos de Desarrollo Sostenible (Agenda 2030) de las Naciones Unidas. La Agenda 2030 es un plan de acción global estructurado en torno a tres pilares de desarrollo: desarrollo social, económico y ambiental. El ODS 11 – Ciudades y comunidades sostenibles (hacer que las ciudades y comunidades sean más inclusivas, seguras, resilientes y sostenibles), tiene como punto clave “Para 2030, garantizar el acceso de todos a viviendas y servicios seguros, adecuados y asequibles para satisfacer las necesidades básicas y urbanizar las favelas” (meta 11.1) (UNBRASIL).
En este sentido, queda demostrado que los instrumentos internacionales y nacionales están interconectados y buscan afirmar el derecho a la vivienda como un derecho humano para todas las personas. En consecuencia, la positividad no garantiza la efectividad, lo que requiere la creación de políticas encaminadas a hacer efectivo el derecho para todas las personas.
Una manifestación peculiar de este derecho en el ordenamiento jurídico brasileño es el derecho de “laje”, que tiene el objetivo de buscar la regularización de la propiedad y el derecho a acceder al derecho a la vivienda. Introducido por la Ley nº 13.465/2017, este instituto jurídico ofrece una alternativa innovadora para ocupar el espacio aéreo o subterráneo de determinados edificios, permitiendo la creación de unidades autónomas en esos espacios. Este concepto es particularmente relevante en áreas urbanas densamente pobladas, donde la verticalización se convierte en una solución para optimizar el uso del suelo.
Hay que contextualizar que la creación de esta nueva forma de propiedad es resultado del desarrollo social y cultural de las familias brasileñas. Como enseñan Christiano Cassettari y Marcos Costa Salomão (2023, p. 453), la familia brasileña se ha acostumbrado a construir con el corazón. Y, desde esta perspectiva, se volvió común que los padres permitieran que los hijos construyeran en sus casas y, luego, cuando las desocupaban, dichas construcciones eran alquiladas a terceros o incluso vendidas. Sin embargo, el Código Civil brasileño no preveía ninguna disposición que regulara esta relación jurídica que se formó, previendo únicamente el derecho de superficie que, sin embargo, tiene carácter provisional, no definitivo.
Es necesario señalar que la situación jurídica creada no debe confundirse con la edificación en condominio, ya que en esta modalidad cada unidad autónoma representa igualmente una fracción del terreno. Sin embargo, el comprador de la “laje” no era copropietario del terreno, y no era de su interés, ni tampoco el del propietario del edificio base, vender y comprar fracciones del terreno. Por lo tanto, había vivienda, había propiedad, había propiedad de hecho, pero no había propiedad formal (CASSETTARI; SALOMÃO, 2023, p. 454). De esta manera, la estructura se presentó, en el mundo de los hechos, como un edificio compuesto de unidades autónomas e independientes, pero, jurídicamente, irregular.
A su vez, después de la edición de la Ley nº 13.465/17, que insertó los artículos 1.510-A a 1.510-E en el Código Civil brasileño, el Derecho de “Laje” pasó a ser una forma de propiedad, que confiere a su poseedor el derecho de construir, utilizar y , en su caso, disponer de la “laje” correspondiente. Este nuevo derecho, por tanto, se diferencia de la propiedad horizontal tradicional, ya que permite al propietario de un edificio traspasar la superficie superior o inferior de su edificio a otro, que adquirirá existencia jurídica, bajo su propia inscripción en el Registro de la Propiedad local. De este modo, cada “laje” queda sujeta a una propiedad independiente, lo que otorga a los ocupantes la propiedad total del espacio ocupado por sus unidades.
La aplicación del derecho real a la “laje” presenta importantes ventajas. En primer lugar, proporciona una solución flexible a la escasez de espacio en las zonas urbanas, permitiendo la expansión vertical de los edificios. Además, contribuye a la regularización de la tierra en regiones ocupadas irregularmente, ofreciendo una forma legal de formalizar la propiedad.
Sin embargo, este derecho real también plantea desafíos e interrogantes. Su efectividad depende, en parte, de la difusión de información sobre este instrumento legal, así como de una adecuada regulación a nivel municipal y estatal. Además, la doctrina aún difiere en la clasificación del instituto como derecho de propiedad autónomo o derecho sobre la propiedad ajena, siendo en esta última perspectiva una rama del derecho de superficie. La primera corriente defiende que la “laje” tiene registro propio, física y jurídicamente independiente, libre de ser “usucapida” (derecho a la propiedad por el tiempo e utilización de facto), gravada, vendida, embargada, etc. En cambio, los defensores del segundo aspecto aluden que a pesar de estar constituido en registro propio y tener los derechos de usarlo, disfrutarlo y disponer de él, no tiene derecho a reclamar, ya que no está incluido en el artículo 1.510-A, § 3, y lo dispuesto en el artículo 1.228, que trata de la propiedad plena, ambos del Código Civil brasileño (DIAS; MAFRA, 2018).
En resumen, la correlación entre el derecho a la vivienda y el derecho real a la propiedad en el sistema jurídico brasileño refleja un intento de innovación para enfrentar los desafíos urbanos contemporáneos. Al promover soluciones que equiparen la necesidad de espacio con la preservación del derecho a una vivienda digna, el derecho real a la “laje” se posiciona como un elemento valioso en la construcción de un entorno urbano más inclusivo y sostenible.
William Gauer Xavier: Estudiante de posgrado en Derecho Inmobiliario en la Faculdade Legale. Licenciado en Ciencias Jurídicas y Sociales por la Universidad de Passo Fundo – UPF. Aprobado en el 35º Examen del Colegio de Abogados de Brasil (OAB). Secretario Autorizado del Registro de Propiedad de Santa María/RS. Correo electrónico: williangauerxavier@gmail.com.
Micheli Piucco: Doctora en Derecho por la Universidad de Santa Cruz do Sul – UNISC, con un período sándwich en la Universidad de Burgos – España (PDSE/CAPES). Abogada y Profesora de la Universidad de Passo Fundo-RS. Fue visitante Profesional en la Corte Interamericana de Derechos Humanos – Costa Rica. Correo electrónico: micheli.piucco@hotmail.com.
REFERENCIAS
BRASIL. Código Civil (2002). Ley nº 10.406, de 10 de enero de 2002. Brasilia, DF: Presidência da República, 2024. Disponible en: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm>. Consultado el: 18 de enero. 2024.
BRASIL. Ley nº 13.465, de 11 de julio de 2017. Brasilia, DF: Presidência da República, 2024. Disponible en: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm >. Consultado el: 18 de enero. 2024.
CASSETARI, Cristiano; SALOMON, Marcos Costa. Registro de Propiedad. 2da ed. São Paulo: Foco. 2023.
DÍAS, Helena Soares Souza Marques; MAFRA, Márcia Robalo. EL DERECHO REAL DEL LAJE COMO INSTRUMENTO DE REGULACIÓN DEL SUELO URBANO. Revista ESMESC, v. 25, núm. 31, pág. 335-361. 2018.
UNBRASIL. Los Objetivos de Desarrollo Sostenible en Brasil. Ciudades y comunidades sostenibles. Disponible en: <https://brasil.un.org/pt-br/sdgs/11>. Consultado el: 22 de enero. 2024.
USP. La vivienda es un derecho humano. Disponible en: <http://www.direitoamoradia.fau.usp.br/?page_id=46&lang=pt>. Consultado el: 22 de enero. 2024.
