Por José Guadalupe Medina Romero
En la actualidad, cuando se habla de un sistema registral, generalmente se hace referencia ya sea al método o la forma en que se pueden organizar los registros inmobiliarios, a los diferentes efectos que pueden tener las inscripciones o anotaciones -asientos registrales-, que se refieren en cuanto pueden ser declarativos o constitutivos; y a los alcances que pueden tener los asientos registrales en relación con la protección a terceros.
Sin embargo, históricamente y de manera breve, repasaremos algunas características de los sistemas registrales que dieron pauta a lo que hoy conocemos como Sistema Registral Mexicano.
Iniciaremos revisando el Sistema Gemánico-Suizo, cuyas características de este sistema registral se fueron gestando durante los siglos XII a XX y se basa, en cuanto a su organización territorial, en distritos; en cuanto a su organización administrativa, a través de la inscripción por fincas y derechos reales que no pertenecían a la categoría de bienes públicos. Cada finca se asentaba en una hoja registral que se denomina folio real.
Por sus efectos, nos encontramos frente a un registro constitutivo, pues se presume que los derechos inscritos existen (en ejercicio de la fe pública) y que los no inscritos no existen, pero se admite prueba en contrario.
El antiguo derecho germánico, seguidor del derecho romano, por tanto la transmisión de inmuebles se realizaba de forma solemne en dos etapas:
Por negocio jurídico «la Gwere», que se componía por la entrega al adquirente y la desposesión o abandono del enajenante;
El «Auflassung», era un juicio simulado: el adquirente demandaba al enajenante, éste último se allanaba y el juez lo entregaba judicialmente. El contrato se perfeccionaba con la inscripción de la propiedad en el registro territorial.
En cuanto a los efectos en relación con terceros, protege a terceros de buena fe en cuanto han confiado en el registro.
Pasando al Sistema Francés, su organización de los registros se llevaba por apellido de los propietarios, era un típico sistema personal y cronológico. Además, el registro público era una dependencia del Ministerio de Hacienda, lo que le daba características tributarias.
Es un sistema con efectos declarativos: el contrato entre las partes es válido y productor de las obligaciones. En relación con los terceros, les otorga protección, pero no al adquirente de las nulidades del acto inscrito.
En relación con el Sistema Australiano, diremos que se trata de un registro real en virtud de que se organiza con relación a la propiedad. La matriculación del inmueble es indispensable y se hace mediante la expedición de un certificado de título que se hace por duplicado; uno se queda en el registro y el otro se entrega al adquirente quien tendrá que mostrarlo si quiere transmitir el bien.
Es un registro de tipo constitutivo y convalidante, en virtud de que cualquier nulidad del título se purga pues la propiedad regresa al Estado y es éste quien la transmite, en virtud de que todo inmueble en Australia es propiedad de la Corona, y la propiedad del particular es una concesión de aquella. Produce efectos frente a terceros.
Como se puede observar, cada sistema aquí sucintamente reseñado, nos permite establecer distintas variables que impactan en la construcción de lo que hoy se conoce como el Sistema Registral Mexicano, teniendo como referente al Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México, cuyas bases habremos de revisar a detalle en próximas entregas, centrándonos hoy sólo en un esbozo de su configuración y alcances jurídicos:
En cuanto a su organización, el Registro Público de la Propiedad inició en 1871 con un sistema de libros; posteriormente, para los años ochenta del siglo XX, adoptó el sistema de folios cartulares; en la actualidad, se cuenta con el sistema de folio real electrónico que puede contener el registro de fincas o personas morales, de conformidad con la Ley Registral para la Ciudad de México.
El folio real electrónico y el folio electrónico de persona moral, son los documentos digitales que contienen sus datos de identificación, así como los asientos de los actos jurídicos o hechos que en ellos inciden. A la apertura de cada folio electrónico se le asigna un número progresivo que le corresponda y según la materia de que se trate.
En cuanto a los efectos que producen los asientos, éstos sólo tienen efecto declarativo, por lo tanto no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, ni protege los derechos inscritos cuya causa de nulidad resulte claramente del mismo registro. Los documentos que conforme a las Leyes sean registrables y no se registren, sólo producirán efectos entre las partes y no en perjuicio de terceros.
En relación con la protección de terceros, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidan en perjuicio de tercero de buena fe una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho de su otorgante o de titulares anteriores en virtud de título no inscrito, aún siendo válido o por causas que no resulten claramente del mismo Registro.
Sin duda, la naturaleza y antecedentes del modelo registral mexicano, su configuración, proceso integral y procedimientos específicos, trascienden con mucho la mera organización de una oficina encargada de ordenar datos relativos a una finca: el registro público inmobiliario es una institución que brinda seguridad y certeza jurídica fundamental para la paz y orden público en beneficio de todos los mexicanos.
Licenciado en Derecho con estudios de doctorado
Por la Facultad de Derecho UNAM
Profesor de Derechos Humanos Facultad de Derecho UNAM
