Salomón Baltazar Samayoa
En los juicios hipotecarios difícilmente el deudor (acreditado) tiene posibilidades de remontar la acción del juicio especial hipotecario emprendido por el banco acreedor, a excepción, entre otros, de: a) una posible usura (1) cuando los intereses constituyan la base de un enriquecimiento ilícito; b) un tema de falta de legitimación del actor cuando el banco acreedor opta por ceder los derechos del crédito a un tercero y lo hace en violación a las reglas establecidas en el contrato que pueda dar lugar a una nulidad sustantiva del contrato de cesión; c) deficiencias en el dictamen contable.
Es frecuente que en los juicios hipotecarios exista la cesión de los derechos derivados del crédito en favor de un tercero ajeno a la relación primaria. El problema se centra en que este nuevo actor adquirió el crédito para obtener el mayor beneficio económico posible. La falta de pago del deudor viene acompañada de otras consecuencias que deberá enfrentar el demandado, la ambición y la voracidad del nuevo actor al que se le denomina cesionario del crédito.
En los juicios hipotecarios el remate o venta judicial es el instrumento específico a través del cual el nuevo actor titular del crédito cumple con su propósito de enriquecerse a costa del deudor. Veamos. El remate judicial es la ejecución forzada ante la falta de cumplimiento voluntario del sujeto obligado. Respecto a la naturaleza jurídica de la venta judicial existen varias posiciones. Unas estiman que al ser un acto a través del cual se trasfiere la titularidad de un bien inmueble, corresponde a un contrato de compraventa en el que el vendedor no es el propietario sino el órgano jurisdiccional, mientras que el comprador lo será un sujeto al que se le denomina adjudicatario. En esta especie de compraventa está ausente la voluntad del propietario del inmueble, la cual es substituida por el juez, quien también actúa en representación del acreedor ejecutante. (2)
Otros autores (3) consideran que su naturaleza es compleja sin embargo coinciden en equipararla a la que sea más afín posible. En la doctrina italiana y española existen corrientes de corte privatista, publicistas, contractualistas, procesalistas y otros que se decantan por una posición ecléctica de acuerdo con su regulación en la legislación. La importancia que deriva de conocer la naturaleza jurídica de la venta judicial no es para dogmatizar sino integrar los datos para obtener una explicación clara, sencilla y coherente que permita su asimilación y sistematización.
La venta judicial técnicamente corresponde a la enajenación forzosa de bienes como consecuencia de un procedimiento judicial que se rige por la sustancia del acto y de sus efectos por la compraventa con las excepciones previstas en la normatividad inherente al remate judicial. (4)
Ciertamente la venta judicial es un contrato forzoso sin la participación del deudor ejecutado (5) en la que el Estado tiene una intervención en el derecho patrimonial que desbordan los moldes conceptuales clásicos cuyo contenido no nace de un acto voluntario sino impuesto a través del proceso de ejecución, siendo éste el que da lugar al nacimiento de una relación jurídica privada denominada venta judicial en el que el juez ha delimitado previamente el bien, los sujetos intervinientes (postores) y el precio.
El remate judicial es un procedimiento de ejecución forzada representado por la venta de los bienes del deudor para satisfacer la obligación contraída y convertir ese bien en dinero para destinarlo al pago de la obligación o al arbitrio del ejecutante solicitar la adjudicación del bien en el precio del avalúo que sirvió de base para el remate. De esta forma advertimos que el avaluó es un aspecto esencial de la compraventa judicial porque determina el precio del bien orientado a dos propósitos: a) satisfacer el pago de la obligación en favor del acreedor, y b) el excedente del precio total del remate restituírselo al deudor.
Por esa razón el valor justo hipotéticamente se satisface cuando se cumple con la exigencia del artículo 486 del código de procedimientos civiles aplicable mediante un avalúo bancario, un avaluó practicado por un corredor público o por un perito autorizado por el consejo de la judicatura. El legislador optó por esta forma de valorar el bien objeto del remate para obtener la mayor certeza con respecto al precio real de la cosa al provenir de estas fuentes, sin embargo, el hecho de que el avalúo se haya realizado de conformidad con el dispositivo legal, no significa que “automáticamente” y por ese simple hecho el valor asignado en el avalúo represente el precio justo porque siempre existe la posibilidad de que un bien sea apreciado de manera diferente y esa apreciación diferenciada se traduzca en la inducción a error en el juzgador, en un beneficio ilícito para el actor y en un perjuicio del patrimonio de una de las partes.
El remate judicial, en su naturaleza jurídica, al ser un acto equivalente a la compraventa, el precio es un elemento esencial de conformidad con las reglas de la compraventa descritas por el artículo 2249 del código civil. Bajo esta lógica, el juzgador debe tener como referente un valor del inmueble que corresponda con la realidad y el valor de mercado, más no un precio artificioso que no corresponda con el valor comercial y que sea más coincidente con el monto del adeudo que describe la sentencia condenatoria, que lo hace apto para una adjudicación directa en notoria ventaja en perjuicio del deudor.
De lo anterior podemos concluir que, si el valor de avalúo ofrecido por el acreedor no corresponde con el valor comercial del bien inmueble objeto del remate, es incuestionable que el avaluó y el proceso de remate está afectado de nulidad sustantiva al crear un precio ficticio o artificial que no corresponde con la realidad del precio justo en el mercado.
El juzgador tiene el deber de atender al mayor beneficio para todas las partes involucradas, lo que significa que el órgano judicial debe optar por el precio más elevado para fincar el remate (6) Es a través de la manipulación de avaluó cómo el nuevo titular del crédito (cesionario) opera para inducir a error al juez haciéndole creer que el bien inmueble tiene un valor muy por debajo del valor comercial para viabilizar la adjudicación directa, quedarse con todo y si es posible, reclamar el pago de una cantidad excedente bajo la consideración que el bien adjudicado no cubre todo lo adeudado.
En esta lógica, el nuevo actor (cesionario) actúa como autor mediato utilizando a otro (perito valuador) como instrumento para obtener del juez una decisión (adjudicación) a la que no tiene derecho porque el precio asignado es ficticio y ello le representa un beneficio económico indebido para sí.
Por su parte el comportamiento del perito instrumentado cae en la hipótesis del artículo 313 del código penal de la ciudad de México que sanciona al perito cuando al ser examinado por la autoridad judicial dolosamente falte a la verdad en su dictamen.
Coautor de Casos Penales Porrúa. 2005 y autor de Tres Paradigmas de la Justicia Penal. La Autoría mediata para crímenes cometidos por aparatos del Estado y organizaciones criminales. La Prueba y la Seguridad Ciudadana. Porrúa. 2020.
Referencias bibliográficas.
1.- Véase Cienfuegos Salgado. David. El delito de usura en México. Disponible en http://historico.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/facdermx/cont/227/dtr/dtr3.pdf
2.- Véase Casassa Casanova, Sergio Natalino. El remate judicial de bienes inmuebles, ayer y hoy. Revista de la maestría en derecho procesal penal. Vol. 7 (2), 2017 (165-201)
3.- Murga Fernández, Juan Pablo. La naturaleza jurídica de la venta judicial a la luz de la doctrina italiana y española. ADC. Tomo LXIX. 2016 (153-219)
4.- Pérez de la Fuente, Alicia. Adjudicación y ventas judiciales. Revista Mexicana de derecho. No. 4. 2002. Colegio de Notarios del Distrito Federal. p. 21.
5.- Véase a Diez-Picazo y Ponce de León Luis. Los llamados contratos forzosos. Anuario de derecho civil No. 1. 1956. P. 95.
6.- Véase tesis con registro digital 2011437 Remate o venta judicial. El juzgador debe atender al principio de mayor beneficio parta todas las partes involucradas.
