Durante los primeros días de septiembre, el despojo volvió a instalarse con fuerza en la discusión pública de la Ciudad de México. Vecinos de la colonia Del Valle reclamaron a la Fiscalía capitalina la restitución de inmuebles asegurados, mientras autoridades informaron que varias propiedades se encontraban ya en condiciones de ser devueltas y que más de un centenar de casos estaban bajo revisión. El Congreso local, por su parte, exhortó a fortalecer los mecanismos de prevención y combate de este delito. La preocupación es comprensible porque, para quien pierde materialmente una casa, un departamento o un local, la propiedad inscrita puede convertirse de pronto en un derecho difícil de ejercer.
Ahora bien, en la práctica profesional empiezan a repetirse preguntas de propietarios que enfrentan la situación de un inmueble de su propiedad ocupado por personas que, según refieren, no tienen derecho para permanecer ahí. A veces existe un arrendamiento vencido; en otras ocasiones hubo un comodato, una relación familiar, una tolerancia que terminó o simplemente una controversia sobre la causa por la que alguien continúa dentro del inmueble. Pero también aparece un supuesto que suele resultar todavía más difícil de aceptar para el propietario, porque no hubo contrato, autorización, parentesco ni tolerancia alguna y una persona simplemente entró al inmueble y comenzó a ocuparlo. La pregunta se formula entonces con una mezcla de lógica y frustración todavía mayor. “Tengo la escritura, está inscrito a mi nombre en el Registro Público de la Propiedad, nunca le di permiso para entrar y la casa es mía. ¿Por qué no puedo entrar y recuperarla?”
El problema está en que propiedad y posesión no son conceptos intercambiables y en que el derecho mexicano no permite convertir un título de propiedad en una autorización general para ejecutar por cuenta propia aquello que corresponde decidir y hacer cumplir a la autoridad. Esa diferencia, que puede parecer técnica, tiene consecuencias penales importantes. Incluso quien fue víctima de la ocupación inicial puede colocarse después en una situación jurídicamente distinta si decide recuperar el inmueble por propia autoridad, pues el propietario puede, bajo determinadas circunstancias, cometer despojo respecto de su propio bien.
El artículo 237, fracción II, del Código Penal para el Distrito Federal, vigente en la Ciudad de México, lo establece expresamente al sancionar a quien, de propia autoridad y utilizando cualquiera de los medios señalados en la fracción anterior o furtivamente, ocupe un inmueble de su propiedad cuando la ley no lo permita por hallarse en posesión de otra persona, o ejerza actos de dominio que lesionen derechos legítimos del ocupante. La reforma publicada el 21 de noviembre de 2025, que endureció de manera sustancial el tratamiento del despojo, mantuvo esta hipótesis. El tipo básico prevé hoy de seis a once años de prisión y de doscientas a mil unidades de medida y actualización.
La reforma también incorporó como medios comisivos la simulación de actos jurídicos y la suplantación de identidad, además de la violencia física o moral, el engaño y la furtividad, y amplió las agravantes del artículo 238. El legislador quiso responder a un fenómeno que ya no se limita a una invasión física evidente, sino que puede involucrar documentos falsos, operaciones simuladas e identidades suplantadas. Ese endurecimiento, sin embargo, no convierte el despojo en una herramienta exclusiva del propietario contra el ocupante. El propio Código preserva una idea más compleja, pues el sistema protege la propiedad, pero también impide que la posesión sea alterada mediante actos de propia autoridad cuando la ley exige acudir a los mecanismos institucionales de restitución.
Propiedad y posesión no son lo mismo
El Código Civil para el Distrito Federal, vigente en la Ciudad de México, permite entender la diferencia sin convertir el problema penal en una lección elemental de derecho civil, ya que en su artículo 790 considera poseedor de una cosa a quien ejerce sobre ella un poder de hecho, mientras que el artículo 791 agrega que, cuando el propietario entrega el bien a otra persona mediante un acto jurídico que le permite retenerlo temporalmente, ambos pueden ser poseedores. El propietario conserva la posesión originaria y quien recibe el bien, por ejemplo el arrendatario o usufructuario, ejerce una posesión derivada.
Esto explica por qué una misma casa puede tener un propietario perfectamente identificado y, al mismo tiempo, encontrarse legítimamente en posesión de otra persona. La escritura pública y la inscripción registral acreditan y publicitan una situación jurídica relevante, pero no eliminan esa realidad posesoria.
La Ley Registral para la Ciudad de México refuerza la importancia del título y de su publicidad, ya que el Registro Público tiene como función dar publicidad a la situación jurídica de los bienes y derechos y entre sus principios se encuentran la publicidad, la inscripción, la legitimación y la fe pública registral. La ley presume, salvo prueba en contrario, que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma expresada por el asiento, y también presume que quien tiene inscrito el dominio o la posesión tiene la posesión del inmueble. Con lo anterior, se pretende ofrecer seguridad jurídica y proteger al titular registral frente a terceros.
Pero la propia Ley Registral aclara que la inscripción tiene efectos declarativos, ya que el Registro no transforma por sí solo la situación material existente ni convierte al titular registral en autoridad de ejecución. En otras palabras, una cosa es acreditar quién aparece jurídicamente como propietario y otra decidir si la persona que actualmente posee el inmueble puede ser privada de esa posesión, por qué vía y bajo qué condiciones.
La distinción también existe cuando quien ocupa carece de título. El artículo 806 del Código Civil considera poseedor de mala fe a quien entra en la posesión sin título alguno para poseer. La categoría no legitima la ocupación ni otorga al invasor un derecho superior al del propietario; simplemente confirma que la posesión es una situación distinta de la propiedad y que puede existir incluso sin una causa jurídica válida. El dueño puede tener el mejor derecho para poseer y, especialmente cuando su dominio está inscrito, una posición jurídica claramente superior, pero ese mejor derecho no se transforma por sí mismo en facultad de ejecución material.
Éste es el punto que con frecuencia se pierde cuando el conflicto deja de ser abstracto y el propietario tiene enfrente una puerta cerrada. Puede tener razón respecto del dominio y aun así equivocarse respecto de la forma de recuperar la posesión.
La Suprema Corte ha construido desde hace décadas una línea clara en esta materia. La Primera Sala ha sostenido que el despojo protege de manera relevante la posesión actual y que las controversias sobre quién tiene mejor derecho a poseer deben resolverse por las vías legales correspondientes, no mediante hechos consumados. Esa doctrina fue retomada en el amparo directo en revisión 3866/2020, en el que se reiteró que el tipo penal busca proteger la posesión inmediata de los inmuebles y evitar la justicia a mano propia.
El fundamento constitucional se encuentra directamente en el artículo 17 de la Constitución, que dispone que ninguna persona puede hacerse justicia por sí misma ni ejercer violencia para reclamar su derecho, frase que cobra una dimensión especialmente concreta en los conflictos inmobiliarios. El hecho de que una persona tenga un derecho no significa que pueda ejecutar ese derecho con sus propios medios cuando la ejecución supone desplazar a quien posee el bien.
¿Y si simplemente se metieron?
El caso más claro para entender la paradoja no es necesariamente el del arrendatario. Pensemos primero en una casa temporalmente desocupada que nunca fue rentada ni prestada. Un día el propietario descubre que varias personas entraron sin autorización, cambiaron la cerradura y comenzaron a ocuparla. No existe contrato que discutir ni una relación previa que explique su presencia y, desde la perspectiva del dueño, la conclusión parece evidente, si ellos entraron sin derecho y me despojaron, puedo regresar a mi casa y sacarlos.
Sin embargo, la propiedad y la condición de víctima del despojo inicial no producen automáticamente una autorización para ejecutar después un desalojo privado. Una vez materializada la ocupación, el propietario no cuenta con una regla general que le permita entrar por su sola decisión, retirar a quienes están dentro, sacar sus pertenencias y restituirse materialmente en la posesión. Si al hacerlo se actualizan los elementos del artículo 237, fracción II, la calidad de dueño no excluye por sí misma la posible responsabilidad penal. La norma, de hecho, contempla al propietario que ocupa de propia autoridad un inmueble de su propiedad cuando la ley no se lo permite por hallarse en posesión de otra persona. La redacción merece atención porque esa primera hipótesis no exige que la otra persona sea arrendataria, comodataria o cuente con un título vigente; la referencia a que existan “derechos legítimos del ocupante” aparece en el segundo supuesto de la propia fracción, relativo al ejercicio de actos de dominio. Eso no vuelve automática la tipicidad, pues todavía debe determinarse si, en las circunstancias concretas, la ley impedía al propietario recuperar el inmueble por propia autoridad y si concurrieron los demás elementos del tipo.
Esto no significa que el ocupante sin permiso adquiera un derecho a quedarse, ni que el dueño pierda su propiedad o deje de ser víctima del primer despojo. Significa algo distinto. El derecho a obtener la restitución y la facultad de ejecutar materialmente esa restitución no son la misma cosa. Tampoco se analiza aquí la irrupción que está ocurriendo en ese preciso momento ni supuestos excepcionales sujetos a reglas distintas; el problema es la ocupación ya consumada y la decisión posterior del propietario de realizar por sí mismo el lanzamiento.
El mismo razonamiento se aprecia en un supuesto más frecuente. El propietario de un departamento celebró un contrato de arrendamiento, el plazo concluyó y, según su interpretación, el arrendatario carece ya de derecho para permanecer en el inmueble. El dueño tiene su escritura, obtiene un certificado del Registro Público en el que aparece como titular y conserva la documentación que acredita su derecho. Está convencido de que jurídicamente no existe discusión posible. Un día el ocupante sale, el propietario entra con un cerrajero, cambia la chapa, retira algunas pertenencias y cuando aquél regresa ya no puede entrar.
Sería incorrecto afirmar que todo cambio de cerradura cometido por un propietario actualiza automáticamente el delito de despojo. El derecho penal exige analizar los elementos concretos del tipo, la posesión existente, la conducta realizada, el conocimiento y voluntad del agente y el medio comisivo utilizado. Pero sería igualmente incorrecto concluir que la escritura y la inscripción registral excluyen por sí mismas cualquier responsabilidad penal.
La fracción II del artículo 237 existe precisamente para los casos en que el sujeto activo es propietario y su pregunta no es solamente quién tiene el dominio, sino si el dueño actuó de propia autoridad, si la ley le permitía ocupar el inmueble en ese momento, si éste se hallaba en posesión de otra persona y si utilizó alguno de los medios típicos o lesionó derechos legítimos del ocupante.
El último párrafo del propio artículo 237 profundiza la cuestión al disponer que el delito se sanciona aunque el derecho a la posesión sea dudoso o esté en disputa. La norma impide que la duda civil se convierta en una especie de permiso penal. Si dos personas sostienen tener derecho sobre un inmueble, la controversia no se resuelve premiando a quien logra entrar primero, cambiar la cerradura, retirar bienes o impedir el acceso al otro.
La jurisprudencia 1a./J. 70/2011 de la Primera Sala es especialmente útil para entender la lógica. Aunque surgió de legislación de Veracruz, su razonamiento ha sido retomado posteriormente por la propia Corte. La Sala sostuvo que el despojo puede configurarse aun cuando la persona acusada potencialmente tenga derechos sobre el inmueble, siempre que se acredite la posesión de la parte ofendida y la ocupación dolosa realizada sin su consentimiento. La existencia de una controversia sobre la propiedad o el derecho a poseer no neutraliza el análisis penal, porque hacerse justicia por propia mano es precisamente lo que el artículo 17 constitucional pretende impedir.
La idea puede resumirse sin perder precisión, ya que el título de propiedad sirve para demostrar un derecho, pero no equivale a una orden de lanzamiento ni automatiza el derecho de desalojar a los ocupantes.
La diferencia importa también cuando la ocupación tuvo inicialmente una causa legítima. El arrendatario que recibió el inmueble con autorización no se transforma automáticamente en invasor el día siguiente al vencimiento contractual. Puede existir una obligación de entregar el bien y, dependiendo de las circunstancias, una acción judicial para exigirlo. Lo mismo puede ocurrir con un comodato terminado, con determinadas relaciones familiares o con otras formas de posesión derivada. El derecho del propietario a recuperar el inmueble puede ser sólido y aun así requerir una vía legal para hacerse efectivo.
El límite de la justicia por propia mano
La justicia por propia mano aparece cuando una persona decide imponer por sí misma la solución de su conflicto, sin obtener previamente la intervención que el orden jurídico exige. En materia de despojo, el problema no depende de que el propietario tenga o no un derecho sólido sobre el inmueble, sino de si la ley le permite ejecutar materialmente ese derecho por cuenta propia en las circunstancias concretas.
En materia inmobiliaria, esa decisión puede adoptar muchas formas. Cambiar cerraduras aprovechando la ausencia del ocupante, retirar sus pertenencias, impedirle el acceso, entrar acompañado de varias personas, presionarlo mediante amenazas, cortar servicios con la finalidad de forzar su salida o utilizar un engaño para obtener la entrega material son conductas que pueden generar consecuencias jurídicas distintas según las circunstancias. Algunas pueden integrar el despojo cuando satisfacen los elementos del artículo 237; otras pueden relacionarse con delitos diferentes o quedar fuera del ámbito penal. Lo importante es evitar afirmaciones automáticas.
La reforma de 2025 incrementó el riesgo de actuar sin analizar previamente esos elementos. La pena del tipo básico es hoy considerable y el artículo 238 prevé supuestos agravados, entre ellos que el despojo se realice en grupo de tres o más personas. Una acción que el propietario percibe como una simple recuperación de su casa puede adquirir una dimensión penal mucho mayor si se ejecuta con apoyo de un grupo y mediante alguno de los medios que la ley sanciona.
Tampoco debe confundirse la prohibición de hacerse justicia por propia mano con una protección absoluta e indefinida del ocupante. El derecho no exige al propietario resignarse a perder su inmueble. Le exige utilizar los mecanismos jurídicos que correspondan al origen y características del conflicto. Dependiendo del caso, puede tratarse de acciones derivadas del arrendamiento, de la reivindicación, de la acción plenaria de posesión, de mecanismos posesorios o de otras vías previstas por la legislación civil y procesal. Si además existe una conducta penalmente relevante, la denuncia y las medidas de restitución que procedan dentro de la investigación pueden formar parte de la estrategia jurídica.
Precisamente ahí aparece una tensión que no conviene ocultar. La prohibición de la autotutela exige que el Estado ofrezca tutela efectiva. Si la recuperación legal de un inmueble tarda años, el mensaje institucional se debilita. En los primeros días de septiembre, víctimas de despojo en la colonia Del Valle reclamaron públicamente que propiedades ya aseguradas no habían sido restituidas con la rapidez anunciada. Un día después se informó que varios inmuebles se encontraban en condiciones de ser devueltos. El episodio muestra que la restitución no es un aspecto accesorio del problema. Para la víctima, recuperar materialmente el inmueble suele ser el objetivo central.
El Congreso de la Ciudad de México también abordó el fenómeno el 1 de septiembre de 2026 y solicitó una mesa de trabajo con autoridades, notarios y el Registro Público para diseñar mecanismos de prevención y combate. La preocupación institucional confirma que el despojo combina dimensiones penales, registrales, notariales y civiles.
Sin embargo, la lentitud institucional no produce una excepción privada al artículo 17 constitucional. Tampoco la produce, por sí sola, el hecho de que la ocupación original haya sido ilegítima. No existe una regla general según la cual el propietario, por tener mejor derecho o por haber sido víctima del primer despojo, quede facultado para ejecutar personalmente la restitución. Esa conclusión transformaría el conflicto posesorio en una competencia por el control material del inmueble.
No todo propietario es poseedor y no todo poseedor es propietario
La frase ayuda a ordenar el problema, pero debe utilizarse con precisión. Propiedad y posesión no son categorías necesariamente enfrentadas. El propietario puede ser también poseedor y la legislación registral contiene presunciones favorables a quien tiene inscrito el dominio. Lo decisivo es que una persona distinta puede ejercer una posesión material o derivada que el orden jurídico no permite desplazar mediante actos unilaterales.
Por eso tampoco sería correcto construir un discurso en el que cualquier ocupante aparezca automáticamente como víctima y cualquier dueño como potencial agresor. Hay despojos reales, invasiones organizadas, documentos falsos y estructuras que buscan apropiarse de inmuebles ajenos. La reforma de 2025 responde precisamente a parte de ese fenómeno. La protección de la posesión no debe convertirse en una herramienta para legitimar conductas ilícitas ni para eternizar ocupaciones carentes de fundamento.
El equilibrio está en separar dos preguntas que con frecuencia se mezclan. La primera es quién tiene derecho sobre el inmueble; la segunda es quién puede ejecutar materialmente ese derecho y mediante qué procedimiento. Un propietario puede tener razón en la primera y, sin embargo, colocarse en una situación penalmente distinta al intentar resolver la segunda por su cuenta. Ahí reside la paradoja que explica muchas de las consultas actuales. La escritura pública importa. La inscripción en el Registro Público de la Propiedad importa. La publicidad registral, la legitimación y la fe pública registral importan. Son piezas centrales de la seguridad jurídica inmobiliaria. Pero ninguna de ellas convierte al propietario en autoridad de lanzamiento.
La función del derecho penal en estos casos no consiste en decidir quién es el mejor dueño ni en sustituir al juez civil. Consiste en impedir que la recuperación de un inmueble se convierta en una decisión privada ejecutada al margen de las condiciones que establece la ley. La Suprema Corte ha vinculado esa protección con una idea básica del Estado de derecho. Incluso quien tiene el mejor derecho debe reclamarlo por las vías institucionales cuando no está jurídicamente autorizado para ejecutar por sí mismo la solución.
La preocupación por el despojo en la Ciudad de México exige proteger con mayor eficacia a los legítimos propietarios y acelerar, cuando jurídicamente proceda, la restitución de sus inmuebles. Pero esa respuesta no puede consistir en abrir la puerta a la justicia privada. Combatir el despojo y limitar la recuperación por propia autoridad no son objetivos contradictorios. Ambos responden a la misma exigencia, que la posesión y la propiedad no dependan de quién logre imponer materialmente su voluntad antes que el otro.
Por eso, ante la pregunta “¿pero la casa no es mía?”, la respuesta jurídica puede ser afirmativa y, al mismo tiempo, insuficiente. Sí, la casa puede ser suya. Puede tener escritura pública, inscripción registral, un derecho plenamente exigible e incluso haber sido víctima de la ocupación inicial. Lo que esa condición no le entrega automáticamente es una autorización general para convertirse en la autoridad que ordena y ejecuta el desalojo.
En materia de inmuebles, ser propietario y tener derecho a recuperar la posesión no equivale a estar facultado para hacerlo por propia autoridad, incluso cuando quien ocupa jamás tuvo contrato, autorización ni derecho alguno para entrar. Ahí reside quizá la paradoja más difícil de aceptar del despojo cometido por el propio dueño. Haber sido víctima de una ocupación ilícita no concede una potestad privada de restitución. La propiedad otorga el derecho a reclamar el inmueble y a exigir que sea devuelto, pero no convierte al propietario en autoridad para ejecutar por sí mismo esa restitución. Ignorar esa frontera puede producir una consecuencia tan paradójica como jurídicamente posible, que quien comenzó siendo víctima de un despojo termine después investigado por haber cometido otro.
Roberto Martínez Anzures. Abogado postulante y socio fundador en M. Anzures Abogados. Licenciado en Derecho por la Universidad Iberoamericana, estudios concluidos de la Licenciatura en Ciencia Política y Administración Pública en la Facultad de Ciencias Políticas de la Universidad Nacional Autónoma de México, Maestro en Administración Pública y Política Pública por la Escuela de Graduados en Administración Pública del Tecnológico de Monterrey, maestro en Ciencias Penales, maestro en Juicio Oral y Proceso Penal Acusatorio, especialista en Amparo Penal y Prevención y Persecución de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, en el Instituto Nacional de Ciencias Penales. Máster en Justicia Penal por la Universidad de Salamanca, España con matrícula de honor. Doctorando en Derecho Judicial. Cuenta con múltiples posgrados en diversas universidades, tanto nacionales como extranjeras, de las que se destaca Georgetown University, en Washington, EE. UU., la Universidad de Deusto, Bilbao, España, University of San Diego, así como en la Universidad de Girona, España. Profesor universitario y de posgrado.
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Ig: @Robertom.anzures
